新聞摘要
- MyGo家族資產管理辦公室副總經理陳祐薇根據MyGo專家團隊與MyGo Ai人工智能，分析彰化交流道特定區計畫的6大優先發展區近9000筆土地後，整理商機土地數據如下，並指出3點購地策略。
FB
line
twitter
列印
【MyGoNews編輯部/綜合報導】彰化交流道特定區計畫，不適合中短期的農地投資者，農地投資風險高，買地投資不同於買房屋，投資土地請慎重選擇有地籍大數據分析能力的都計、地政、建築專業的土地開發業者。
MyGo家族資產管理辦公室副總經理陳祐薇根據MyGo專家團隊與MyGo Ai人工智能，分析彰化交流道特定區計畫的6大優先發展區近9000筆土地後，整理商機土地數據如下，並指出購地策略如下3點：
1、彰交地區，所有權人結構分析找「不穩定的瑕疵」，收購所有權結構不穩定的資產
2、彰交地區，挑選大面積、總價高於1億，門檻越高，競爭者越少
3、彰交地區收購持份地，利用MyGoDeFi數位產證整合土地規模
從MyGoBigData的AI地籍數據分析6大優先發展區9000筆數據後得知，目前獲得「商機土地價格標準」的土地機會越來越低，關鍵分析如下：
彰化交流道特定區計劃， 地主預期價格過高過低？高多少％？低多少％？
MyGo AI分析價格成長比較計劃推展效率下，2022～2023年間，地主預期售地價格已經成長了100％到了4.5萬以上。與過去1年間(優先發展區塊1～2)實價登錄交易價格每坪均價3萬～3.5萬差距非常大。
且現在市場上有數波炒家，已經囤積了數十筆基期較低每坪3～3.5萬的土地(見下圖：2020年9月~2023年4月彰化交流道特定區計畫6大優先發展區土地交易量圖表)
所以，當地地主們也在期待市場開出每坪6～7萬/坪的價格，開出土地炒家資本利得100％～150％回報的每坪6～7萬/坪價格，零星土地個案有機會，大面積土地一次性整合收購也有機會，但是一般個體戶投資人要賣出超盤價就非常不容易了。
想要無差異平均價每坪6～7萬，除非現在彰交進入最後公展，即將公告實施，但目前彰化的彰東都市計劃的擬彰東優先發展區，實施範圍都縮小至台化廠區，彰交的發展更是前途不明朗。
彰交購地，規模坪數設定多大才標準？
MyGo家族資產管理辦公室副總經理陳佑薇表示，在產專園區配地邏輯上，彰交區域低於1,200坪的小塊土地，未來配地回來時產專用地利用率很低，故不建議長期投資人購買小面積低於1,200坪的土地，避免日後不好脫手而賠售售，或是領取政府補償金離開。
彰交優先發展區農地2.5～3.5萬/坪的投資時機已過，投機者現在進場彰化交流道特定區3年內「無大利可圖」。
彰交區域，下一個出場時間點？
土地是非常特殊的產品，農地價格應該按「分區變換後的價格除以1.06～1.12為基礎數值，年數為次方數值」回推合適投資價格，以理性非博弈、投資非投機的心態為出發點。
MyGo家族資產管理辦公室副總經理陳佑薇表示表示，彰化交流道特定區計劃的現階段6大發展區的最佳購買時機點落在2021年6月～2022年12月，現在主力投資期已過，外來資本投資客已經在2.5～3.5萬/坪的均價進場，現在入場撿貨的投資人，保守估計必須等到公展、公告實施前一年，才有機會以現在地主預期價購買價，再加50％獲利轉售，獲得資本利得50～60％回報。
而萬眾矚目的彰化捷運，因軌道運輸系統由規劃、設計到施工所需時程甚長，因此政府預訂本計劃的目標達成年為2051年，中間年期則訂定為2031年與2041年，作為計劃分析評估之依據。
也就是說，彰化交流道特定區計劃的發展時程估計也要等30年左右，因此期待彰交發展成熟的投資者，需要「非常、非常」的有耐心。
更多彰化交流道特定區計畫的詳細介紹請見影音：
https://www.youtube.com/watch?v=80E5hZ1wxIw&t=311s
聯絡專人了解更多彰化交流道特定區計畫：
https://www.mygo.com/fo/buyer/100028
更多MyGo家族資產管理辦公室資訊：
https://www.mygo.com/fo
MyGo家族資產管理辦公室副總經理陳祐薇根據MyGo專家團隊與MyGo Ai人工智能，分析彰化交流道特定區計畫的6大優先發展區近9000筆土地後，整理商機土地數據如下，並指出購地策略如下3點：
1、彰交地區，所有權人結構分析找「不穩定的瑕疵」，收購所有權結構不穩定的資產
彰交地區，所有權人結構分析找「不穩定的瑕疵」，收購所有權結構 不穩定的資產
2、彰交地區，挑選大面積、總價高於1億，門檻越高，競爭者越少
彰交地區，挑選大面積、總價高於1億，門檻越高，競爭者越少
3、彰交地區收購持份地，利用MyGoDeFi數位產證整合土地規模
彰交地區收購持份地，利用MyGoDeFi數位產證整合土地規模
從MyGoBigData的AI地籍數據分析6大優先發展區9000筆數據後得知，目前獲得「商機土地價格標準」的土地機會越來越低，關鍵分析如下：
目前獲得「商機土地價格標準」的土地機會越來越低
彰化交流道特定區計劃， 地主預期價格過高過低？高多少％？低多少％？
MyGo AI分析價格成長比較計劃推展效率下，2022～2023年間，地主預期售地價格已經成長了100％到了4.5萬以上。與過去1年間(優先發展區塊1～2)實價登錄交易價格每坪均價3萬～3.5萬差距非常大。
且現在市場上有數波炒家，已經囤積了數十筆基期較低每坪3～3.5萬的土地(見下圖：2020年9月~2023年4月彰化交流道特定區計畫6大優先發展區土地交易量圖表)
2020年9月~2023年4月彰化交流道特定區計畫6大優先發展區土地交易量圖表
所以，當地地主們也在期待市場開出每坪6～7萬/坪的價格，開出土地炒家資本利得100％～150％回報的每坪6～7萬/坪價格，零星土地個案有機會，大面積土地一次性整合收購也有機會，但是一般個體戶投資人要賣出超盤價就非常不容易了。
想要無差異平均價每坪6～7萬，除非現在彰交進入最後公展，即將公告實施，但目前彰化的彰東都市計劃的擬彰東優先發展區，實施範圍都縮小至台化廠區，彰交的發展更是前途不明朗。
彰交購地，規模坪數設定多大才標準？
MyGo家族資產管理辦公室副總經理陳佑薇表示，在產專園區配地邏輯上，彰交區域低於1,200坪的小塊土地，未來配地回來時產專用地利用率很低，故不建議長期投資人購買小面積低於1,200坪的土地，避免日後不好脫手而賠售售，或是領取政府補償金離開。
彰交優先發展區農地2.5～3.5萬/坪的投資時機已過，投機者現在進場彰化交流道特定區3年內「無大利可圖」。
彰交區域，下一個出場時間點？
土地是非常特殊的產品，農地價格應該按「分區變換後的價格除以1.06～1.12為基礎數值，年數為次方數值」回推合適投資價格，以理性非博弈、投資非投機的心態為出發點。
農地價格應該按「分區變換後的價格除以1.06～1.12為基礎數值，年數為次方數值」回推合適投資價格
MyGo家族資產管理辦公室副總經理陳佑薇表示表示，彰化交流道特定區計劃的現階段6大發展區的最佳購買時機點落在2021年6月～2022年12月，現在主力投資期已過，外來資本投資客已經在2.5～3.5萬/坪的均價進場，現在入場撿貨的投資人，保守估計必須等到公展、公告實施前一年，才有機會以現在地主預期價購買價，再加50％獲利轉售，獲得資本利得50～60％回報。
而萬眾矚目的彰化捷運，因軌道運輸系統由規劃、設計到施工所需時程甚長，因此政府預訂本計劃的目標達成年為2051年，中間年期則訂定為2031年與2041年，作為計劃分析評估之依據。
也就是說，彰化交流道特定區計劃的發展時程估計也要等30年左右，因此期待彰交發展成熟的投資者，需要「非常、非常」的有耐心。
更多彰化交流道特定區計畫的詳細介紹請見影音：
https://www.youtube.com/watch?v=80E5hZ1wxIw&t=311s
聯絡專人了解更多彰化交流道特定區計畫：
https://www.mygo.com/fo/buyer/100028
更多MyGo家族資產管理辦公室資訊：
https://www.mygo.com/fo
